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湖州楼市-影响房价上涨的原因是什么?

2019-09-04 00:00:00  点击:

影响房价上涨的原因是什么?


一方面,湖州作为上海的后花园,是继嘉兴之后,承接来自上海、江苏的购房外溢需求的城市之一;另一方面,在城市进程化中,湖州向国内乃至世界打开大门,先后铺开了一卷卷崭新的规划蓝图。融杭一小时生活圈,湖州东到上海虹桥缩短至1小时车程,东部新城、高铁新城、南太湖新区的设立…...一大波城市发展红利,也是助推房价上涨的原因之一。


随着湖州的城市框架不断被拉大,以老城区为中心向外辐射,新型产业和新区规划的叠加效应下,我们可以明显感知房价梯度的真实存在,主要呈现:


均价万元以内,湖州刚需基准门槛;


1万2-1万5,是进入湖州主城区的门槛;


总价250万,是进入湖州主城区改善范围的门槛。



这是湖州的“房价阶梯”,每一层,大致形成了湖州中心城市各板块的价格门槛。


01


第一阶梯,均价万元以内是进入湖州新房的刚需基准门槛。在这个基准线上,目前各板块之间的差异比较大,受众人群也各有迥异。


距离湖州市区30几公里的南浔区乡镇,几乎找不到低价盘(均价五六千);5月8日刚出过地的吴兴区乡镇,成交楼面价超过了3000元/平米;织里镇,去年共出让了7宗宅地,无论是否是限价地块,成交楼面价均超过或接近4000元/㎡;南浔镇,不超过一万的楼盘寥寥无几,而且这些不过万的楼盘中,价格真正低于1万的房源也存在很多水分(受楼层、楼幢等因素影响)。


不难看出,这几个板块有一个共通点,就是成交价格均接近万元。


然而,从去年开始,湖州市区万元以内的房子几乎销声匿迹。能称得上是价格洼地的主流板块,也只有西南这一块宝地。但我们不得不认清的事实是,以三环北路为界限,八九千的房源主要还是集中在高铁站附近,像岁金时代·书香苑、霅溪桃源、江南桃源,还有刚首开的太湖明月等新盘。沿着二环西路,同建大诚首府、承安新都会泊景、恒大御峰、汎港润合等楼盘均价都是超1万,不存在万元以内的洼地。


这一阶级,可以将重心放在西南板块上。纯刚需或者纯投资的购房者,不妨可以考虑高铁站周边的楼盘,价格上升空间大。拥有典型的产城模式-湖州科技城,就像是具备造血功能的器官,能够带来足够的产业人口,又有高铁站加持,这块区域比较适合中长期投资。


02


如果想要进入主城区的门槛,均价在12000-15000元/㎡,处于第二阶梯。


市面上,集中在这个区间内的房价,属于主流的板块,板块内价格差距不大,能挑选的房源也最多。


老城区的边界,东到二环东路(湖州师范学院),南在都市家园和鸿泊湾的沿河线,西至五一大桥延伸段;北面的格局由二环北路拓展到三环北路,也就是市北板块。


老城区近两年的供货量较少,能称得上市中心的好地段的楼盘,也就只有达昌府和龙溪翡翠,价格处于中上偏高,在14000元/㎡左右,始终还是地段占优势,因此比较抢手。像房总开发的云溪公寓和望园,规划的主要是70年产权的住宅公寓,地段也是极佳,以投资居住的人群居多。自住的话,老城区范围还是以二手房为主。


市北区域,新盘就比较多了,而且几乎没有漏可以捡。如果你的预算在总价150万以内,永晖壹号院、碧桂园新城中央公园、大发融悦四季等三个较新盘,均有100㎡以内的小户型房源,挑选的余地还是很大的。如果想再观望观望,5月6日刚拍的两宗市北地块,分别由杭州融烁和湖州房总拿下,快一点的话,预计今年下半年就可以面世了。


在东面,湖东西区和东部新城两个板块,经历了一段时期的房荒状态,集中在2017年和2018年迎来了一波猛烈的上市潮,价格涨幅比较大。赞成海月、赞成隐庐、蓝光雍景园、东华府、富力湖州壹号等楼盘成交均价不低于13000元/㎡,想要在湖东西区捡漏的几乎不可能。对于纯刚需的购房者,位置稍微偏一点的东部新城是不错的选择。相比较,奥克斯朗庭、天际玖墅、优优学府、上实雍景湾等楼盘1万出头点的均价(高层户型),还是能挑一挑的。


凤凰开发区更不用说,就拿今年信业地产拿下的地块来说,成交楼面价超1万,就算保本销售,定价也不会低于15000元/㎡。这样看来,雅居乐滨江国际项目15029元/㎡的价格(近月均价),理论上高层的价格低于洋房,还是能有机会上车的。


这一阶级,是刚需人群的集中点。总体来说,湖州市区的版图并不大,板块与板块之间距离也相差不远,区域选择上购房者可以更加灵活、宽泛,相比大城市二环和五环的差距,湖州这样的小城才更加宜居。


03


再往上,总价250万起,属于湖州房价的高“门槛”,正式步入高端改善范围。


市中心一路向北,途径仁皇山板块。在经历了金色地中海、绿城·御园的叠屋、合院的时期之后,该区域内地块成交的楼面价直逼万元,也就是说就算是最普通的高层,最小的户型89方,总价也不会低于130万。


放眼整个仁皇山,不管是新晋的房企还是继续深耕的房企,几乎放弃了高低配的产品,清一色的做起了洋房、排屋以及大户型的产品。


如果早几年买房,首创悦府、大港御景新城、翰林世家、赞成名仕府等这些楼盘的小户型对预算不够的刚需购房者还是很友好的。现在,除了个别楼盘,比如湖州府、保利堂悦推出89方户型之外,想要在仁皇山立足,105㎡的起步面积,总价150万是最低门槛。


再来看看南太湖范围内,早期开发的有太湖阳光假日、观唐、首创逸景等高端别墅项目,面积均300平米起步,总价在500万以上。今年,恒大镜湖春秋将嘉凯城剩余的一批大面积的独栋别墅现房整体打包出售,面积均在500方以上,单套价格在一千万上下。


然而这个区域里偶尔也会放出“笋价”,高层的价格就低了很多,比如光明香樟园、太湖天萃等楼盘,均价只有1万2出头,还能接受房票客户,着实的放了一波福利给挤破头想上车的人群。


在这一层阶梯上,一条太湖路的主路口,一边是太湖,一边是仁皇,拉开了高端改善人群和普通刚改客群之间的差距。




在湖州这座城市,努力点能住上太湖边的别墅,差一点也能买到偏远一点的小户型。如同爬楼梯,越往上爬越辛苦,但这种累和疲惫永远无法与爬到顶端的喜悦感和成就感比拟,因为在我们骨子里,都拥有一个豪宅梦。飞得更高,看的更远,也许就是我们继续奋斗的意义所在吧!


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